Исследование рынка ипотечного кредитования за период 2008 – 2015 гг

Если выражать объем выданных кредитов по Пермскому краю и России по месяцам в штуках, то всего за 2014 год было выдано 34 846 ипотечных жилищных кредитов (График 2). По сравнению с 2013 годом это число увеличилось на 33,4%. На этом графике также видно, что объемы выданных кредитов в начале 2014 года уступают аналогичным объемам в прошлом году. 

Интересно отметить, что на рынке ипотечного кредитования наблюдается ярко выраженная сезонность: основной объем кредитов приходится на четвертый квартал года, тогда как минимальные объемы кредитования наблюдаются в январе.

Следует отметить, что в феврале 2015 года нарушается стабильный сезонный цикл выдачи ипотечных займов, если обычно в феврале наблюдался «отскок» к средним объемам прошлого года, то в 2015 году наблюдается «заморозка» объемов выдаваемых кредитов.

Таким образом, на рынке ипотечного кредитования, как в нашем регионе, так и в стране в целом, наблюдался активный рост, который завершился на рубеже 2014 и 2015 года.

Объем выданных кредитов в Прикамье за январь 2015 года – 5 617 млн. руб. – сопоставим с январем 2011 года, когда было выдано кредитов на сумму 4 582 млн. руб. Одновременно с эти, в целом по России, объем выдачи ипотечных кредитов сократился только на 10,8%.

Стоит учитывать, что сокращение объемов кредитования происходило на фоне роста процентной ставки в Пермском крае до 13,02% в марте 2015 года, тогда как по Российской Федерации наблюдался рост ставок до 14,46% годовых (График 4). Таким образом, можно говорить о более низком спросе на ипотечные кредиты в нашем крае в начале 2015 года. Однако, как полагают аналитики «Инвест-аудита», ставка по кредитам в Пермском крае в ближайшее время достигнет среднероссийского уровня. 

«Рост ставок по ипотеке в 2009 году спровоцировал снижение объема спроса на рынке жилой недвижимости, что стало, наравне с негативными макроэкономическими тенденциями, одной из основных причин снижения его цен, – поясняет Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит». – Как только ставки по кредитам стали понижаться в 2010 году, сразу же стало наблюдаться восстановление спроса». 

В целом, рост процентной ставки наблюдается не только для рублевых кредитов, но и для валютных. По данным ЦБ РФ, в январе 2015 года, по всей России было выдано всего 13 кредитов в валюте на сумму 300 млн. руб. против 807 месяцем ранее. 

Помимо анализа объема кредитования, средневзвешенных ставок и просроченной задолженности, специалисты «Инвест-аудита» сравнили средние цены на рынке недвижимости с объемами сделок, по данным Росреестра (График 5). На рынке наблюдался рост количества регистраций договоров купли-продажи, начиная с 2012 года, который сократился в 2014 году. 

Кроме того, экспертами была проведена взаимосвязь между процентом сделок, производимых с использованием ипотеки и средневзвешенной ставки по ипотеке (График 6). Интересным является взаимосвязь между ростом ставки в начале 2013 года и снижением процента ипотеки в сделках с жилыми помещениями. Это показывает, насколько резко рынок может отреагировать на рост процентных ставок по ипотечным кредитам. 

Что касается покупательной способности на рынке жилой недвижимости – в начале 2008 года среднестатистический житель Пермского края мог приобрести на свою месячную зарплату всего 0,225 кв.м. на вторичном рынке Перми (График 7). 

Впоследствии, в связи со снижением цен на рынке недвижимости во время кризиса 2008-2009 года, покупательная способность населения росла, пока не составила 0,403 кв.м. за одну месячную зарплату в III квартале 2009 года. 

Затем покупательная способность фиксировалась в интервале от 0,4 до 0,5 кв.м. за месячную зарплату, что, скорее всего, является устойчивым для рынка соотношением. Цены на недвижимость росли сопоставимо с зарплатой населения. 

Таким образом, можно говорить о том, что устойчивой для пермского рынка покупательной способностью населения на текущий момент является 0,45 кв.м. за одну месячную зарплату. Так как на рынке не наблюдался галопирующий темп роста, как в предкризисные годы, вряд ли можно говорить о его перегреве и о том, что его средние цены могут существенно снизиться в результате произошедших макроэкономических потрясений. 

В текущих условиях сложно прогнозировать, каким образом будет реагировать рынок на произошедшие изменения. С одной стороны, снизившаяся реальная заработная плата, а также ограниченная доступность кредитов, существенно ограничат покупательную способность, что негативно скажется на спросе. 

Вероятнее всего, достаточно большие объемы сделок в конце 2014 года, являлись результатом удовлетворения значительной части платежеспособного спроса. С другой стороны, снизившаяся покупательная способность рубля и сопутствующая инфляция не позволят обрушиться ценам, как в 2009 году. 

Так как, по опыту предыдущих кризисов, более существенное снижение демонстрируется у объектов с низкой ликвидностью, предполагается, что для ликвидных объектов (небольшие или стандартные одно-двухкомнатные квартиры стоимостью до 3 млн. руб.) следует ожидать стагнацию на рынке. Неликвидные объекты, наиболее вероятно, существенно потеряют в своей цене.