06.04.2015

Исследование рынка жилой недвижимости Перми за период 2008 – начало 2015 года.

Аналитики компании «Инвест-аудит» провели исследование рынка жилой недвижимости Перми за период 2008 – начало 2015 года. 

Специалисты проанализировали первичный и вторичный сегменты рынка, рассмотрели, как на них повлияли значимые макроэкономические изменения, а также сравнили текущую ситуацию с положением дел в 2008 году.

Анализ проводился по трем основным параметрам - цена, объем рынка и срок экспозиции объектов.

Исходным материалом послужили данные Пермской Мультилистинговой системы (ПМЛС[1]). Входными данными, отражающими макроэкономические изменения, являлась статистика Центрального Банка РФ, Федеральной службы государственной статистики, а также Росреестра.

По состоянию на начало 2015 года, средние цены на первичном рынке составили 51,76 тыс. руб, на вторичном – 55,14 тыс. руб. Темп роста на первичном и вторичном рынке за год составил 7,11% и 3,73% соответственно (График 1).

График 1

Учитывая, что опубликованная Росстатом оценка инфляции[2] составляет 11,4%, можно говорить о продолжившейся стагнации на рынке жилой недвижимости города Перми. Тем не менее, темпы роста в 2014 году превышали темпы роста в 2013, составившие 1,78% и 2,94% для первичного и вторичного рынка соответственно. Следует отметить, что средние цены на рынке недвижимости так и не достигли своих докризисных уровней (2008 года).

Это связано с изменением характера рынка жилой недвижимости: если до кризиса 2008-2009 года рынок был спекулятивным, то после него, инвесторы стали принимать более взвешенные решения, осознали, что на рынке жилой недвижимости тоже есть риски. Одновременно с этим, застройщики стали предлагать более интересные для покупателей квартиры, стали внимательно подходить к изучению рынка и своего потребителя.

Что касается динамики объемов предложений, на протяжении 2014 года наблюдается рост, как по первичному, так и по вторичному рынку (График 2). Можно отметить, что перед кризисом 2008-2009 года также наблюдался существенный рост объемов на рынке, после чего, как по первичному, так и по вторичному рынку, наблюдалось существенное сокращение объемов. Судя по всему, в конце 2014 года также наблюдается сокращение объемов, однако оно пока что не сопровождается аналогичным падением цен.

График 2

Объем предложения можно также рассматривать в соотношении количество появившихся/ушедших объектов на рынке (График 3). Так, начиная с 1 квартала 2013 года, наблюдается постепенный рост количества выбывших объектов, что означает увеличение объема сделок. Повышение этого показателя сопровождается появлением на рынке примерно такого же количества новых предложений.

График 3

За 2014 год на вторичной рынок жилой недвижимости поступило 8 536 объектов, выбыло 7 820 (речь идет только о той части рынка, которая отражается в ПМЛС). Таким образом, наблюдался рост общего количества предложений на вторичном рынке.

Следует провести параллель между 4 кварталом 2008 года, когда также наблюдался пиковый рост объема сделок, после чего, когда весь спрос был удовлетворен, одновременно количество сделок и цены пошли вниз.

«В текущих условиях наблюдается сокращение количества сделок, однако, пока нельзя однозначно говорить о том, что это происходит одновременно со снижением цен на всех сегментах рынка жилой недвижимости, так как на него в текущих условиях действуют и другие факторы», – предполагает Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит».

Интересным, с точки зрения анализа, является построенный график изменения среднего срока экспозиции (то есть времени присутствия на рынке) на вторичном рынке для текущих объектов и предложений которые были закрыты[3] в анализируемые периоды (График 4).

Средний срок экспозиции закрытых объектов, на протяжении всего периода анализа оставался в полтора-два раза ниже, чем средний срок экспозиции текущих объектов. Это говорит о том, что объекты, которые были закрыты в анализируемые кварталы, существовали в среднем меньшее время на рынке, по сравнению с объектами, которые просто существуют на рынке. В рамках настоящего исследования, предполагается, что данные объекты являются «наиболее рыночными предложениями» в выборке.

График 4

Динамика срока экспозиции между текущими объектами и закрытыми объектами в целом схожа, но во времени наблюдаются ее существенные изменения.

В 2008 году наблюдается рост экспозиции предложений на рынке до среднего значения 100 дней, что показывает сокращение спроса. Снижение показателя одновременно сопровождается началом падения цен на рынке.

Затем в 2009 году, когда цены стремительно падают, растет спрос на объекты жилой недвижимости, в связи с чем, снижается и средний срок экспозиции до 50 дней к концу года. В 2010 году наблюдается стагнация в ценах, срок экспозиции ведет себя волатильно, то есть колеблется незначительно.

С конца 2011 года начинается резкий рост на рынке недвижимости, сопровождающийся сокращающимся сроком экспозиции вплоть до начала 2013 года, когда на рынке вновь начинается стагнация. Вместе со стагнацией происходит снижение спроса и рост сроков экспозиции, после чего рынок выравнивается и показывает небольшой рост в 2014 году, который сопровождается снижением сроков экспозиции.

Следует отметить, что до фильтрации выборки (от повторяющихся или сомнительных объявлений), около 30% объектов имело срок экспозиции свыше 200 дней. Это свидетельствует о том, что среди предлагаемых на рынке объектов есть много неликвидных квартир. Такие объекты являются «сложными» для продажи в виду разных причин, согласно собранным данным большинство из них расположено на первом/последнем этаже дома.

Таким образом, очевидно, что средний срок экспозиции и средние цены на рынке недвижимости тесно связаны друг с другом через спрос и предложение.

Средний «рыночный» (для предложений, которые были закрыты за квартал) срок экспозиции квартир на конец 2014 года составил 68,57 дней, что согласуется с реальными рыночными данными.

Средний же срок предложений просто существующих на рынке, в том числе и таких объектов, которые не стремятся быть быстро проданными, составляет около 4 месяцев. Если сравнивать текущую ситуацию с 2008 годом, то не наблюдается такого резкого роста срока экспозиции, скорее можно утверждать, что он за последний год зафиксировался на примерно одном уровне. К сожалению, так как мы не знаем срок экспозиции объектов, которые в данный момент находятся на рынке (так как они еще не ушли с рынка), горизонт получения значимой информации ограничен, примерно, средним сроком экспозиции текущих объектов (около 4 месяцев). Поэтому, по состоянию на март 2015 года, можно говорить об экспозиции объектов до ноября 2014 года.

Таким образом, на данный момент существенных изменений стоимости на рынке жилой недвижимости не зафиксировано. Вероятно, это связано с тем, что в последние годы, несмотря на рост заработной платы и общий рост цен (инфляцию), на рынке недвижимости не наблюдался сопоставимый рост, в связи с чем, не наблюдалось перегрева рынка как перед кризисом 2008-2009 года.

На данный момент объекты недвижимости часто используются для сохранения своих сбережений, чем может быть объяснен стабильный спрос, на данные объекты в четвертом квартале 2014 года. В подтверждение этим словам, наблюдается большой объем ушедших с рынка объектов, а также рассчитанная динамика показателей экспозиции, при снижении спроса на ипотечное кредитование. Таким образом, в конце 2014 года, из-за негативных ожиданий, была реализована та часть сделок, которая в нормальных условиях была бы совершена позже. Можно говорить о том, что основной существовавший на рынке спрос был удовлетворен в IV квартале 2014 года, и в 2015 году следует ожидать существенное сокращение объема сделок.

«Относительно неликвидных объектов, можно однозначно сказать, что ожидается снижение их цен, а вот цены ликвидных объектов, вряд ли кардинально изменятся в ближайшее время, - рассказывает Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит». – Это связано с выжидательной позицией продавцов и покупателей, основанной на опыте, полученном в 2008-2009 годах. Покупатели сейчас притаились в ожидании падения цен, тогда как продавцы, в условиях инфляции под 16% не готовы опускать цены. Предполагается, что данное затишье продлится по крайней мере до тех пор, пока спрос на недвижимость поддерживается сниженными ставками по ипотеке, после чего, ожидается развязка».