24.04.2017

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на I квартал 2017 года

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на I квартал 2017 года

По состоянию на конец I квартала 2017 года средняя цена на рынке многоквартирного жилья составила 48 785 рублей за квадратный метр. Средняя цена на вторичном рынке составляет 48 252 рублей за кв. м, средняя цена на рынке нового строительства 50 248 рублей за кв. м.

В качестве источника информации для обзора использовались данные ПМЛС, выборка после обработки по вторичному рынку по состоянию на конец I квартала составила 1 571 предложение, выборка по первичному рынку составила 572 предложения. Соотношение количества предложений на первичном и вторичном рынке сместилось в сторону предложений на вторичном рынке и составляет 27% к 73%.

На конец IV квартала 2016 года на рынке были представлены 1 440 объектов на вторичном рынке и 734 объекта на первичном рынке, таким образом, на первичном рынке жилой недвижимости наблюдается снижение количества объектов, а на вторичном рост.

Динамика цен на первичном и вторичном рынке представлена на следующем графике:

Текущая ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми по состоянию на I квартал 2017 года

В I квартале 2017 года средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 48 252 рубля за кв. м, что на 0,3% (или 124 руб. за кв. м) меньше чем в IV квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, на конец периода анализа, составил 1 571 штука[1].

Изменения средних цен предложения за I квартал 2017 года

В таблице №1 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. По всем районам города, за исключением Дзержинского и Мотовилихинского, наблюдается снижение цен. Наибольшее снижение цен, как в абсолютном, так и в относительном значении зафиксировано в Ленинском районе города Перми.

Таблица 1

Район	Дзерж.	Индус.	Киров.	Ленин.	Мотов.	Орджон.	Свердл.
Цена по состоянию на I квартал 2017 года	52 648	50 475	42 517	60 295	50 318	38 150	51 750
Изменение цены по отношению к IV кварталу в %	0,2%	-2,9%	-0,6%	-5,5%	0,9%	-2,4%	-1,0%
Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м	92	-1 484	-246	-3 495	448	-932	-533

В таблице №2 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Рост цен наблюдается только в сегменте 2-комнатных квартир. Существенное снижение по 4+-комнатным квартирам связано со значительно меньшим размером выборки по таким квартирам и большей волатильностью данного показателя.

Таблица 2

Количество комнат	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Цена по состоянию на I квартал 2017 года	51 743	47 204	45 755	45 867
Изменение цены по отношению к IV кварталу в %	-0,6%	0,9%	-0,9%	-3,0%
Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м	-313	412	-414	-1 398

В таблице №3 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 3

Район	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Дзержинский	56 004	52 470	49 887	49 499	52 648
Индустриальный	54 468	50 575	46 299	52 273	50 475
Кировский	45 675	41 108	40 633	40 183	42 517
Ленинский	62 255	60 391	58 594	65 639*	60 295
Мотовилихинский	54 358	49 131	47 056	43 409	50 318
Орджоникидзевский	41 272	36 747	36 406	35 624*	38 150
Свердловский	56 419	51 070	47 926	46 430	51 750
В среднем по городу	51 743	47 204	45 755	45 867	48 252

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №4 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Практически по всем зонам наблюдается снижение цен, исключение составляют 4, 5 и 7 зоны, изменения в которых несущественны. Наиболее значительное падение цен зафиксировано в 1 зоне.

Таблица 4

Район	Ценовая зона
	1	2	3	4	5	6	7
Цена по состоянию на I квартал 2017 года	58 871	55 102	51 151	48 511	44 771	40 510	36 943
Изменение цены по отношению к IV кварталу в %	-3,1%	-1,8%	-1,0%	0,4%	0,2%	-1,3%	0,4%
Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м	-1 854	-982	-540	211	82	-528	165

В таблице №5 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 5

Ценовая зона	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Зона 1	62 213	58 189	57 138	65 105*	58 871
Зона 2	60 011	55 528	50 733	49 119	55 102
Зона 3	55 484	49 439	47 066	53 941*	51 151
Зона 4	51 984	48 748	45 556	43 680	48 511
Зона 5	48 337	43 113	42 025	40 831*	44 771
Зона 6	43 567	39 329	38 112	40 176	40 510
Зона 7	40 298	35 972	35 097	н/д	36 943
В среднем по городу	51 743	47 204	45 755	45 867	48 252

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №6 отражены изменения цен на вторичном рынке в разрезе типов жилья:

Таблица 6

Тип жилья	ИП	ХР	БР	УП	СП	МС	ПГ	ЛП
Цена по состоянию на I квартал 2017 года	56 820	46 436	45 294	50 426	47 761	44 959	36 918	48 648
Изменение цены по отношению к IV кварталу в %	-2,9%	-0,6%	0,8%	0,8%	-1,1%	-3,0%	-2,0%	-1,9%
Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м	-1 713	-269	363	406	-514	-1 370	-765	-942

Снижение цен наблюдается во всех сегментах кроме УП и БР. Наибольшее снижение зарегистрировано в сегменте ИП.

Изменение структуры предложения в I квартале 2017 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлено в следующей таблице:

Таблица 7

Район	Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук
Дзержинский	285	27,8%	62
Индустриальный	208	2,5%	5
Кировский	305	33,2%	76
Ленинский	44	-15,4%	-8
Мотовилихинский	243	-14,1%	-40
Орджоникидзевский	199	16,4%	28
Свердловский	286	2,5%	7
В целом по городу	1 571	9,1%	131

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец I квартала представлено в Кировском районе. В целом по городу наблюдался рост объемов предложения на 9,1%. Наиболее существенный рост числа предложений продемонстрирован в Кировском и Дзержинском районах города Перми. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 1

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлены в следующей таблице:

Таблица 8

Ценовая зона	Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук
Зона 1	88	-3,3%	-3
Зона 2	334	13,2%	39
Зона 3	155	-3,7%	-6
Зона 4	276	1,8%	5
Зона 5	152	23,6%	29
Зона 6	380	23,0%	71
Зона 7	46	21,1%	8
В целом по городу	1 431[1]	11,1%	143

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец I квартала находятся в 6 зоне. Рост количества предложений наблюдался во всех зонах кроме 1 и 3. Наиболее существенный рост объёмов предложения продемонстрирован в отдалённых (5, 6, 7) зонах. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 2

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлены в следующей таблице:

Таблица 9

Количество комнат	Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук
1-комнатные квартиры	515	9,8%	46
2-комнатные квартиры.	596	8,8%	48
3-комнатные квартиры	399	14,7%	51
4 и более -комнатные квартиры	61	-18,7%	-14
В целом по городу	1 571	9,1%	131

За период анализа наблюдался равномерный рост объемов предложения по всем сегментам рынка кроме сегмента 4 и более –комнатных квартир. В совокупности объем предложения по отношению к концу IV квартала вырос на 9,1%. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 3

Текущая ситуация на первичном рынке жилой недвижимости города Перми по состоянию на I квартал 2017 года

В I квартале 2017 года средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 50 248 рублей за кв. м, что на 0,9% (или 450 руб. за кв. м) меньше чем в IV квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, по состоянию на конец I квартала составил 572 штуки[3].

Изменения средних цен предложения за I квартал 2017 года

В таблице №10 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Рост цен предложений наблюдается только по Дзержинскому и Свердловскому району города. Наибольшее снижение цен за месяц наблюдается в Ленинском районе города.

Таблица 10

Район	Дзерж.	Индус.	Киров.	Ленин.	Мотов.	Орджон.	Свердл.
Цена по состоянию на I квартал 2017 года	50 951	48 751	43 694	64 672	46 368	41 666	57 316
Изменение цены по отношению к IV кварталу в %	2,5%	-2,5%	-0,4%	-14,2%	-1,7%	-0,7%	1,3%
Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м	1 254	-1 259	-182	-10 678	-787	-303	733

В таблице №11 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Снижение средних цен наблюдается по всем сегментам. По предложениям с количеством комнат свыше 4-х не была сформирована репрезентативная выборка.

Таблица 11

Количество комнат	1-комн.	2-комн.	3-комн.
Цена по состоянию на I квартал 2016 года	52 139	50 352	46 659
Изменение цены по отношению к IV кварталу в %	-1,4%	-0,6%	-0,9%
Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м	-764	-307	-434

В таблице №12 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 12

Район	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Дзержинский	57 362	49 706	45 303	48 387*	50 951
Индустриальный	50 598	49 693	44 818	40 071*	48 751
Кировский	44 827	44 345	41 646	40 414*	43 694
Ленинский	63 573	64 187	66 789	н/д	64 672
Мотовилихинский	49 250	47 911	40 964	42 109*	46 368
Орджоникидзевский	43 264	40 344	37 430	н/д	41 666
Свердловский	58 330	56 679	54 971	63 751*	57 316
В среднем по городу	52 139	50 352	46 659	56 097	50 248

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №13 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Наиболее существенное снижение зарегистрировано в 1 зоне. Изменение средних цен по остальным зонам не существенно.

Таблица 13 

Район	Ценовая зона
	1	2	3	4	5	6	7
Цена по состоянию на I квартал 2017 года	63 493	55 323	49 691	47 133	42 683	42 544	н/д
Изменение цены по отношению к IV кварталу в %	-9,4%	0,0%	-0,6%	-0,8%	0,1%	0,3%	-
Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м	-6 599	-21	-298	-371	61	113	н/д

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №14 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 14

Ценовая зона	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Зона 1	62 890	61 616	65 907	н/д	63 493
Зона 2	58 806	54 976	50 201	63 610	55 323
Зона 3	53 230	49 282	44 283	40 071*	49 691
Зона 4	48 405	48 699	43 421	42 692*	47 133
Зона 5	43 942	43 735	39 760	39 445*	42 683
Зона 6	44 443	40 570	38 651	н/д	42 544
Зона 7	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
В среднем по городу	52 139	50 352	46 659	56 097	50 248

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

Изменение структуры предложения в I квартале 2017 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлены в следующей таблице:

Таблица 15

Район	Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук
Дзержинский	101	-24,1%	-32
Индустриальный	113	-21,0%	-30
Кировский	57	-3,4%	-2
Ленинский	24	41,2%	7
Мотовилихинский	79	-39,7%	-52
Орджоникидзевский	53	-18,5%	-12
Свердловский	145	-22,0%	-41
В целом по городу	572	-22,1%	-162

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец I квартала находятся в Свердловском районе, наименьшее – в Ленинском. В связи с небольшим количеством предложений в Ленинском районе, рост их количества на 7 штук привёл к существенному росту относительного показателя. По всем остальным районам наблюдается равномерное снижение количества предложений. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 4

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлены в следующей таблице:

Таблица 16

Количество комнат	Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук
1-комнатные квартиры	233	-22,8%	-69
2-комнатные квартиры.	180	-25,3%	-61
3-комнатные квартиры	148	-18,7%	-34
4 и более -комнатные квартиры	11	22,2%	2
В целом по городу	572	-22,1%	-162

За период анализа наблюдалось снижение объемов предложения по всем сегментам рынка кроме 4 и более –комнатных квартир. В наибольшей степени объёмы предложения снизились в сегменте 2-комнатных квартир. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 5

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлены в следующей таблице:

Таблица 17

Ценовая зона	Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук
Зона 1	36	24,1%	7
Зона 2	187	-24,6%	-61
Зона 3	83	-32,5%	-40
Зона 4	96	-17,2%	-20
Зона 5	68	-29,9%	-29
Зона 6	56	-9,7%	-6
Зона 7	0	-	0
В целом по городу	526	-22,1%	-149

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец I квартала находятся во 2 зоне. По всем зонам, за исключением 1, наблюдается снижение количества предложений. Наибольшее снижение объёмов предложения зарегистрировано в 3 зоне. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 6

Приложение: территориальное зонирование

Зонирование производилось по микрорайонам города Перми. В результате экспертного опроса, специалистом были обработаны 15 анкет, в которых эксперты соотносили существующие микрорайоны города с 7 зонами, где 1 зона – это наибольшие цены и 7 зона – наименьшие цены на рынке многоквартирной жилой недвижимости.

В результате по каждому из микрорайонов было определено среднее значение (мода) среди ответов всех экспертов. Результат зонирования представлен в следующей таблице:

Ценовая зона	Микрорайоны, которые относятся к данной ценовой зоне
1	Центр, Разгуляй
2	Данилиха, ДКЖ, Парковый (Шпальный), Плоский, Светлый, Новоплоский, Городские горки, Садовый, Громовский, Зеленое хозяйство, Островский, Свердловский
3	Балатово, Комплекс ПГТУ, Ива, Ива 2, Рабочий поселок, Юбилейный
4	Акулова, Железнодорожный, Комсомольский, Пролетарский, Авиагородок, Ераничи, Нагорный, Верхняя Курья, Висим, Запруд, Владимирский, Краснова, Крохалева, Промзона, Южный
5	Заостровка, Нижняя Курья, Новые Водники, Старые Водники, Судозаводский, Вышка 2
6	Верхние Муллы, Закамск, Октябрьский, 2-й микрорайон, Гайва, Домостроительный, КамГЭС, Камский, Кислотные Дачи, Левшино, Молодежный, Чапаевский, Энергетик, Липовая гора
7	Хмели, Крым, Бумкомбинат, Голованово, Заозерье, Новые Ляды

Наиболее спорными районами (по критерию расхождения ответов экспертов) являются: Комплекс ПГТУ, Ераничи, Пролетарский, Зеленое хозяйство, Краснова.

Приложение: показатели, дифференцированные по типу жилья, ценовой зоне и количеству комнат, вторичный рынок жилой недвижимости

Состояние среза рынка: I квартал 2017 года.

Тип жилья	Район	Количество комнат				По всем размерам
		1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
ИП	Зона 1	71 066*	66 416	77 000	н/д	70 093
	Зона 2	64 944	66 933	53 590	58 721*	63 184
	Зона 3	59 104	52 617	58 152	н/д	56 619
	Зона 4	54 385	54 655	49 001	н/д	53 423
	Зона 5	48 689	47 890	47 290	41 890*	47 810
	Зона 6	46 885	46 401	41 323*	н/д	45 776
	Зона 7	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
	По всем ценовым зонам	57 750	57 376	53 984	51 024*	56 820
ХР	Зона 1	64 272	53 408	51 491*	н/д	56 692
	Зона 2	55 417	49 734	46 454*	н/д	51 287
	Зона 3	54 518	49 798	44 998	н/д	50 309
	Зона 4	46 692	41 068	40 374*	н/д	42 369
	Зона 5	45 155*	37 304*	н/д	н/д	39 806*
	Зона 6	44 065	39 671	38 501	н/д	41 075
	Зона 7	34 845*	33 301	27 449*	н/д	33 026
	По всем ценовым зонам	50 870	44 489	43 438	н/д	46 436
БР	Зона 1	64 790*	н/д	48 872*	н/д	57 354
	Зона 2	53 890	50 329	46 733	42 426*	49 315
	Зона 3	57 379*	47 562	44 540*	н/д	48 087
	Зона 4	52 259	48 152	44 230	40 239*	47 548
	Зона 5	50 456	43 772	38 404*	н/д	44 685
	Зона 6	45 397	39 876	35 848	40 548*	40 808
	Зона 7	40 482	39 192	35 717	н/д	38 503
	По всем ценовым зонам	49 869	44 846	41 859	41 584	45 294
УП	Зона 1	63 082*	62 756*	63 975*	н/д	63 410
	Зона 2	60 402	56 722	52 220	52 097	55 697
	Зона 3	58 927	53 993	52 373	54 676*	54 998
	Зона 4	52 757	53 034	46 425	44 545	49 955
	Зона 5	48 060	45 701	43 233	41 909*	45 981
	Зона 6	43 923	42 455	41 868	49 114*	43 243
	Зона 7	45 557*	39 663*	37 509*	н/д	41 044
	По всем ценовым зонам	52 042	52 006	47 719	48 888	50 426
СП	Зона 1	51 613*	60 184*	55 592	н/д	55 926
	Зона 2	н/д	57 450	49 366	н/д	51 575
	Зона 3	н/д	48 244*	43 187*	н/д	46 388
	Зона 4	н/д	52 349	44 666	н/д	47 239
	Зона 5	н/д	43 964*	37 724*	н/д	40 194
	Зона 6	43 591*	41 576	39 521	н/д	40 281
	Зона 7	н/д	н/д	39 450*	н/д	40 474*
	По всем ценовым зонам	48 839*	50 693	46 230	н/д	47 761
МС	Зона 1	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
	Зона 2	54 291	40 308*	н/д	н/д	51 399
	Зона 3	49 827*	н/д	н/д	н/д	49 525
	Зона 4	53 324	45 850*	н/д	н/д	50 222
	Зона 5	44 970*	33 117*	н/д	н/д	39 341
	Зона 6	44 345	36 304	н/д	н/д	40 783
	Зона 7	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
	По всем ценовым зонам	47 469	40 709	н/д	н/д	44 959
ПГ	Зона 1	н/д	60 254*	48 780	н/д	50 890
	Зона 2	н/д	49 143	49 468*	н/д	49 009
	Зона 3	41 899*	36 607	34 932*	н/д	37 370
	Зона 4	41 027*	34 177	30 864*	н/д	35 245
	Зона 5	н/д	34 708*	30 557*	н/д	32 724
	Зона 6	35 394	31 268	34 383	н/д	33 276
	Зона 7	н/д	31 109*	н/д	н/д	30 979*
	По всем ценовым зонам	36 951	36 700	37 612	28 936*	36 918
ЛП	Зона 1	68 596*	58 883*	53 723*	н/д	58 890*
	Зона 2	59 462*	54 865*	н/д	н/д	56 339
	Зона 3	н/д	н/д	н/д	н/д	48 487*
	Зона 4	50 460*	49 319*	42 492*	н/д	47 001
	Зона 5	54 397*	44 157*	н/д	н/д	46 971
	Зона 6	44 626*	37 579*	40 274*	н/д	40 980
	Зона 7	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
	По всем ценовым зонам	53 116	46 453	46 324	43 043*	48 648

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

Приложение: сроки экспозиции на рынке

В соответствии с методологией расчёта, параметр экспозиции замеряется на длительном периоде (полгода), поэтому представленные далее данные по экспозиции относятся ко II-III кварталам 2016 года.

Район	Дзерж.	Индус.	Киров.	Ленин.	Мотов.	Орджон.	Свердл.
Сроки экспозиции по состоянию на II- III кварталы 2016 года, мес.	3,5	3,2	3,5	3,4	3,2	3,8	3,2

Количество комнат	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.	3,3	3,3	3,5	4,1

Тип жилья	ИП	ХР	БР	УП	СП	МС	ПГ	ЛП
Сроки экспозиции по состоянию на II- III кварталы 2016 года, мес.	3,3	3,1	3,3	3,6	3,2	3,5	4,0	3,4

Район	Зона 1	Зона 2	Зона 3	Зона 4	Зона 5	Зона 6	Зона 7
Сроки экспозиции по состоянию на II- III кварталы 2016 года, мес.	3,4	3,4	3,3	3,1	3,9	3,7	3,6