Ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на IV квартал 2016 года

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на IV квартал 2016 года

По состоянию на конец IV квартала 2016 года средняя цена на рынке многоквартирного жилья составила 49 160 рублей за квадратный метр. Средняя цена на вторичном рынке составляет 48 376 рублей за кв. м, средняя цена на рынке нового строительства 50 698 рублей за кв. м.

В качестве источника информации для обзора использовались данные ПМЛС, выборка после обработки по вторичному рынку по состоянию на конец IV квартала составила 1 440 предложений, выборка по первичному рынку составила 734 предложения. Соотношение количества предложений на первичном и вторичном рынке сместилось в сторону предложений на первичном рынке и составляет 34% к 66%.

На конец III квартала 2016 года на рынке были представлены 1 891 объект на вторичном рынке и 785 объектов на первичном рынке, таким образом, в каждом из анализируемых сегментов рынка жилой недвижимости наблюдается снижение количества объектов.

Динамика цен на первичном и вторичном рынке представлена на следующем графике:

  

Текущая ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми по состоянию на IV квартал 2016 года

В IV квартале 2016 года средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 48 376 рублей за кв. м, что на 0,2% (или 116 руб. за кв. м) меньше чем в III квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, на конец периода анализа, составил 1 440 штуки[1].

Изменения средних цен предложения за IV квартал 2016 года

В таблице №1 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Динамика разнонаправленная, рост цен наблюдается только в Ленинском районе города. Наибольшее снижение цен, как в процентном, так и в абсолютном значении зарегистрировано в Орджоникидзевском районе города Перми.

Таблица 1

Район	Дзерж.	Индус.	Киров.	Ленин.	Мотов.	Орджон.	Свердл.
Цена по состоянию на IV квартал 2016 года	52 556	51 958	42 762	63 790	49 870	39 082	52 283
Изменение цены по отношению к III кварталу в %	-0,1%	-1,2%	-0,8%	4,5%	-0,8%	-2,8%	-0,2%
Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м	-31	-653	-351	2 747	-380	-1 131	-86

В таблице №2 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Наблюдается рост цен в 3х и более комнатных квартирах и снижение в 1-2-комнатных квартирах. Существенный рост по 4+-комнатным квартирам связан со значительно меньшим размером выборки по таким квартирам и большей волатильностью данного показателя. 

Таблица 2

Количество комнат	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Цена по состоянию на IV квартал 2016 года	52 056	46 792	46 169	47 265
Изменение цены по отношению к III кварталу в %	-0,7%	-1,3%	1,4%	6,0%
Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м	-342	-625	655	2 662

В таблице №3 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 3

Район	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Дзержинский	56 736	51 991	49 024	50 695	52 556
Индустриальный	56 009	51 849	48 144	53 740	51 958
Кировский	46 130	41 475	40 709	39 894	42 762
Ленинский	69 370	62 635	60 608	63 222*	63 790
Мотовилихинский	54 236	48 424	47 280	44 293	49 870
Орджоникидзевский	42 476	37 735	36 542	36 277*	39 082
Свердловский	57 011	49 954	49 940	50 273	52 283
В среднем по городу	52 056	46 792	46 169	47 265	48 376

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №4 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Рост цен наблюдается только по 1 зоне. На прежнем уровне остаются цены во 2 и 4 зонах. По остальным зонам наблюдается снижение, при этом наибольшее снижение зарегистрировано по 7 зоне.

Таблица 4

Район	Ценовая зона
	1	2	3	4	5	6	7
Цена по состоянию на IV квартал 2016 года	60 725	56 084	51 691	48 300	44 689	41 038	36 778
Изменение цены по отношению к III кварталу в %	3,2%	0,1%	-0,8%	0,0%	-1,6%	-1,3%	-3,9%
Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м	1 906	50	-410	9	-711	-552	-1 473

В таблице №5 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 5

Ценовая зона	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Зона 1	65 650	58 650	58 519	61 096	60 725
Зона 2	61 444	55 332	52 630	51 704	56 084
Зона 3	55 961	49 623	48 033	53 261	51 691
Зона 4	51 954	48 203	45 467	44 163	48 300
Зона 5	49 446	43 768	41 037	39 391	44 689
Зона 6	44 067	39 818	38 811	39 419	41 038
Зона 7	41 898	35 008	35 023	37 533*	36 778
В среднем по городу	52 056	46 792	46 169	47 265	48 376

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №6 отражены изменения цен на вторичном рынке в разрезе типов жилья:

Таблица 6

Тип жилья	ИП	ХР	БР	УП	СП	МС	ПГ	ЛП
Цена по состоянию на                  IV квартал 2016 года	58 533	46 705	44 930	50 020	48 276	46 329	37 683	49 590
Изменение цены по отношению к III кварталу в %	-1,8%	-1,8%	1,4%	-0,3%	-0,4%	-5,0%	-1,0%	1,5%
Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м	-1 059	-855	628	-163	-182	-2 448	-373	732

Снижение цен наблюдается во всех сегментах кроме ЛП и БР. Наибольшее снижение зарегистрировано в сегменте МС.

Изменение структуры предложения в IV квартале 2016 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлено в следующей таблице:

Таблица 7

Район	Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук
Дзержинский	223	-20,9%	-59
Индустриальный	203	-14,7%	-35
Кировский	229	-40,4%	-155
Ленинский	52	2,0%	1
Мотовилихинский	283	-5,0%	-15
Орджоникидзевский	171	-48,3%	-160
Свердловский	279	-7,9%	-24
В целом по городу	1 440	-23,8%	-451

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся в Мотовилихинском районе. В целом по городу наблюдался снижение объемов предложения на 23,8%. Наиболее существенное снижение предложения продемонстрировано в Орджоникидзевском и Кировском районах города Перми. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 1

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлено в следующей таблице:

Таблица 8

Ценовая зона	Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук
Зона 1	91	-15,7%	-17
Зона 2	295	-7,8%	-25
Зона 3	161	-15,7%	-30
Зона 4	271	-3,9%	-11
Зона 5	123	-31,3%	-56
Зона 6	309	-44,5%	-248
Зона 7	38	-38,7%	-24
В целом по городу	1 288[2]	-24,2%	-411

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся в 6 зоне. Снижение количества предложений наблюдалось во всех зонах. Наиболее существенное снижение объёмов предложения продемонстрировано в 6 зоне. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 2

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлено в следующей таблице:

Таблица 9

Количество комнат	Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к                   III кварталу, штук
1-комнатные квартиры	469	-26,1%	-166
2-комнатные квартиры.	548	-21,2%	-147
3-комнатные квартиры	348	-28,5%	-139
4 и более -комнатные квартиры	75	1,4%	1
В целом по городу	1 440	-23,8%	-451

За период анализа наблюдалось равномерное снижение объемов предложения по всем сегментам рынка кроме сегмента 4 и более –комнатных квартир. В совокупности объем предложения по отношению к концу III квартала снизился на 23,8%. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 3

Текущая ситуация на первичном рынке жилой недвижимости города Перми по состоянию на IV квартал 2016 года

В IV квартале 2016 года средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 50 698 рублей за кв. м, что на 0,2% (или 99 руб. за кв. м) меньше чем в III квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, по состоянию на конец IV квартала составил 734 штуки[3].

Изменения средних цен предложения за IV квартал 2016 года

В таблице №10 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Рост цен предложений наблюдается только по Ленинскому району города. Цены остались на прежнем уровне в Дзержинском, Индустриальном и Мотовилихинском районах города. Наибольшее снижение цен за месяц наблюдается в Свердловском районе города.

Таблица 10

Район	Дзерж.	Индус.	Киров.	Ленин.	Мотов.	Орджон.	Свердл.
Цена по состоянию на                  IV квартал 2016 года	49 697	50 010	43 875	75 350	47 155	41 969	56 583
Изменение цены по отношению к III кварталу в %	0,2%	0,1%	-1,1%	3,6%	0,3%	-2,1%	-4,1%
Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м	98	44	-477	2 604	162	-918	-2 406

В таблице №11 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Снижение средних цен наблюдается по 1 и 2-комнатным квартирам, на рынке 3-комнатных квартир наблюдается небольшой рост. По предложениям с количеством комнат свыше 4-х не была сформирована репрезентативная выборка.

Таблица 11

Количество комнат	1-комн.	2-комн.	3-комн.
Цена по состоянию на IV квартал 2016 года	52 903	50 659	47 092
Изменение цены по отношению к III кварталу в %	-0,8%	-0,7%	1,3%
Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м	-402	-354	590

В таблице №12 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 12

Район	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Дзержинский	54 566	49 693	44 515	40 070*	49 697
Индустриальный	51 898	50 325	45 535	н/д	50 010
Кировский	44 960	44 629	41 682	42 529*	43 875
Ленинский	73 342	74 305	77 407	99 615*	75 350
Мотовилихинский	49 895	48 289	42 268	37 743*	47 155
Орджоникидзевский	43 436	41 811	38 004	38 314*	41 969
Свердловский	59 282	55 736	52 842	61 016	56 583
В среднем по городу	52 903	50 659	47 092	53 156	50 698

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №13 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Существенный рост зарегистрирован в 1 и 3 зоне. Наибольшее снижение замечено в 5 зоне. 

Таблица 13

Район	Ценовая зона
	1	2	3	4	5	6	7
Цена по состоянию на IV квартал 2016 года	70 092	55 344	49 989	47 504	42 622	42 431	н/д
Изменение цены по отношению к III кварталу в %	7,4%	-0,7%	3,6%	0,6%	-1,2%	-0,1%	-
Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м	4 812	-409	1 758	299	-514	-27	н/д

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №14 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 14

Ценовая зона	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Зона 1	70 955	68 034	69 665	99 615*	70 092
Зона 2	59 028	54 767	50 221	65 197*	55 344
Зона 3	52 480	49 572	45 431	38 672*	49 989
Зона 4	49 672	48 525	43 691	42 169*	47 504
Зона 5	44 180	43 346	39 603	39 168*	42 622
Зона 6	44 118	41 938	38 456	н/д	42 431
Зона 7	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
В среднем по городу	52 903	50 659	47 092	53 156	50 698

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

Изменение структуры предложения в IV квартале 2016 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлено в следующей таблице:

Таблица 15

Район	Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук
Дзержинский	133	-7,6%	-11
Индустриальный	143	-5,9%	-9
Кировский	59	22,9%	11
Ленинский	17	41,7%	5
Мотовилихинский	131	-16,0%	-25
Орджоникидзевский	65	-14,5%	-11
Свердловский	186	-5,6%	-11
В целом по городу	734	-6,5%	-51

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся в Свердловском районе, наименьшее – в Ленинском. В связи с небольшим количеством предложений в Ленинском районе, рост их количества на 5 штук привёл к существенному росту относительного показателя. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 4

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлено в следующей таблице:

Таблица 16

Количество комнат	Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук
1-комнатные квартиры	302	-2,9%	-9
2-комнатные квартиры.	241	-6,2%	-16
3-комнатные квартиры	182	-13,3%	-28
4 и более -комнатные квартиры	9	28,6%	2
В целом по городу	734	-6,5%	-51

За период анализа наблюдалось снижение объемов предложения по всем сегментам рынка кроме 4 и более –комнатных квартир. В наибольшей степени объёмы предложения снизились в сегменте 3-комнатных квартир. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 5

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлено в следующей таблице:

Таблица 17

Ценовая зона	Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %	Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук
Зона 1	29	70,6%	12
Зона 2	248	-12,7%	-36
Зона 3	123	-9,6%	-13
Зона 4	116	-24,7%	-38
Зона 5	97	18,3%	15
Зона 6	62	-15,1%	-11
Зона 7	0	-	0
В целом по городу	675[4]	-9,5%	-71

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся во 2 зоне. Изменение количества предложений по зонам разнонаправленно, снижение количества предложений наблюдается по всем зонам кроме 1 и 5. Наибольшее снижение объёмов предложения зарегистрировано в 4 зоне. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 6

Приложение: территориальное зонирование

Зонирование производилось по микрорайонам города Перми. В результате экспертного опроса, специалистом были обработаны 15 анкет, в которых эксперты соотносили существующие микрорайоны города с 7 зонами, где 1 зона – это наибольшие цены и 7 зона – наименьшие цены на рынке многоквартирной жилой недвижимости.

В результате по каждому из микрорайонов было определено среднее значение (мода) среди ответов всех экспертов. Результат зонирования представлен в следующей таблице:

Ценовая зона	Микрорайоны, которые относятся к данной ценовой зоне
1	Центр, Разгуляй
2	Данилиха, ДКЖ, Парковый (Шпальный), Плоский, Светлый, Новоплоский, Городские горки, Садовый, Громовский, Зеленое хозяйство, Островский, Свердловский
3	Балатово, Комплекс ПГТУ, Ива, Ива 2, Рабочий поселок, Юбилейный
4	Акулова, Железнодорожный, Комсомольский, Пролетарский, Авиагородок, Ераничи, Нагорный, Верхняя Курья, Висим, Запруд, Владимирский, Краснова, Крохалева, Промзона, Южный
5	Заостровка, Нижняя Курья, Новые Водники, Старые Водники, Судозаводский, Вышка 2
6	Верхние Муллы, Закамск, Октябрьский, 2-й микрорайон, Гайва, Домостроительный, КамГЭС, Камский, Кислотные Дачи, Левшино, Молодежный, Чапаевский, Энергетик, Липовая гора
7	Хмели, Крым, Бумкомбинат, Голованово, Заозерье, Новые Ляды

Наиболее спорными районами (по критерию расхождения ответов экспертов) являются: Комплекс ПГТУ, Ераничи, Пролетарский, Зеленое хозяйство, Краснова.

Приложение: показатели, дифференцированные по типу жилья, ценовой зоне и количеству комнат, вторичный рынок жилой недвижимости

Состояние среза рынка: IV квартал 2016 года.

Тип жилья	Район	Количество комнат				По всем размерам
		1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
ИП	Зона 1	74 042	72 115	74 570	80 842*	72 936
	Зона 2	68 300	66 669	60 949	60 690	66 145
	Зона 3	60 125	53 055	58 989	н/д	57 952
	Зона 4	54 195	56 744	47 528	41 380*	53 266
	Зона 5	52 162	47 341	46 759	44 076*	48 893
	Зона 6	45 859	48 007	43 678	51 997*	46 287
	Зона 7	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
	По всем ценовым зонам	58 806	59 254	56 212	55 774	58 533
ХР	Зона 1	63 080	54 169	50 828	н/д	56 698
	Зона 2	57 104	49 337	43 426	н/д	50 212
	Зона 3	55 237	49 004	45 793	н/д	50 601
	Зона 4	48 670	41 766	38 294*	н/д	43 689
	Зона 5	н/д	38 468*	н/д	н/д	40 859*
	Зона 6	44 613	40 113	37 704	37 775*	41 489
	Зона 7	38 387	33 311	31 723*	н/д	34 657
	По всем ценовым зонам	50 921	45 098	42 482	40 222*	46 705
БР	Зона 1	66 162*	56 303*	47 226*	н/д	58 473
	Зона 2	56 735	50 618	44 466	46 860	50 284
	Зона 3	53 573*	47 675	44 386*	46 553*	48 181
	Зона 4	54 338	47 039	44 357	40 266*	47 491
	Зона 5	55 575	43 513	37 600	н/д	44 683
	Зона 6	44 488	40 126	37 188	38 164	40 573
	Зона 7	41 503*	36 089	34 960	н/д	36 418
	По всем ценовым зонам	50 870	43 920	41 103	42 936	44 930
УП	Зона 1	64 666*	63 463*	65 160	69 218*	64 813
	Зона 2	60 695	57 678	53 984	50 804	56 217
	Зона 3	58 690	54 870	51 944	55 181	55 177
	Зона 4	53 136	53 557	46 803	45 919	49 826
	Зона 5	48 133	44 967	42 865	40 409	45 226
	Зона 6	45 126	41 033	42 523	43 604	43 110
	Зона 7	45 907*	40 231*	36 903*	н/д	41 860
	По всем ценовым зонам	52 465	49 687	48 423	48 034	50 020
СП	Зона 1	н/д	64 735*	55 296	н/д	56 293
	Зона 2	н/д	60 041	48 906	н/д	51 702
	Зона 3	н/д	50 295	45 098*	н/д	48 543
	Зона 4	н/д	52 358	45 704	н/д	48 090
	Зона 5	н/д	47 409*	39 164	н/д	42 012
	Зона 6	47 750*	45 286	41 539	н/д	42 919
	Зона 7	н/д	43 726*	45 544*	н/д	44 958*
	По всем ценовым зонам	47 292*	52 374	46 390	н/д	48 276
МС	Зона 1	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
	Зона 2	56 816	41 100*	н/д	н/д	52 400
	Зона 3	48 523	н/д	н/д	н/д	48 523
	Зона 4	51 858	46 574	н/д	н/д	49 276
	Зона 5	47 953*	35 857*	н/д	н/д	39 098
	Зона 6	43 800	37 218	н/д	н/д	41 039
	Зона 7	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
	По всем ценовым зонам	49 606	40 706	н/д	н/д	46 329
ПГ	Зона 1	н/д	50 919	50 597	н/д	50 844
	Зона 2	39 414*	47 264	45 531	н/д	46 201
	Зона 3	41 689*	37 126	36 966	н/д	37 838
	Зона 4	38 845	34 521	25 862*	н/д	35 877
	Зона 5	37 458*	37 822*	28 841	27 229*	32 552
	Зона 6	37 949	32 953	33 799	27 236*	34 471
	Зона 7	н/д	29 281*	н/д	н/д	28 757*
	По всем ценовым зонам	38 621	38 055	37 431	27 809	37 683
ЛП	Зона 1	73 938*	54 956*	53 521*	н/д	60 052
	Зона 2	58 949*	57 728*	47 046*	н/д	56 472
	Зона 3	59 818*	н/д	н/д	н/д	53 645*
	Зона 4	52 907*	44 308*	40 537*	н/д	47 398
	Зона 5	52 905	43 723*	н/д	н/д	50 002
	Зона 6	44 504	42 549*	34 490*	н/д	42 769
	Зона 7	42 819*	30 280*	н/д	н/д	37 659*
	По всем ценовым зонам	53 169	46 098	45 577	н/д	49 590

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

Приложение: сроки экспозиции на рынке

В соответствии с методологией расчёта, параметр экспозиции замеряется на длительном периоде (полгода), поэтому представленные далее данные по экспозиции относятся к первому полугодию 2016 года.

Район	Дзерж.	Индус.	Киров.	Ленин.	Мотов.	Орджон.	Свердл.
Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.	3,7	3,8	4,0	3,5	3,9	3,7	3,6

Количество комнат	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4+ -комн.
Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.	3,8	3,7	3,9	4,4

Тип жилья	ИП	ХР	БР	УП	СП	МС	ПГ	ЛП
Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.	3,7	3,7	3,9	3,9	3,7	3,9	3,8	4,4

Район	Зона 1	Зона 2	Зона 3	Зона 4	Зона 5	Зона 6	Зона 7
Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.	3,5	3,8	3,7	3,8	4,0	3,8	3,6