Блог компании Инвест-Аудит, Динамика цен на рынке жилой недвижимости Пермского края за 4 года
Пермь, ул. Ленина, 50, 6-й этаж
Пн-Чт 09:00 - 18:00 | Пт 09:00 - 17:00
03.04.2018

Динамика цен на рынке жилой недвижимости Пермского края за 4 года

В рамках исследования анализировались цены на рынке многоквартирных жилых домов Пермского края. Период исследования: с июня 2014 года по февраль 2018 года. Для проведения исследования использовались характеристики предложений по продаже квартир, расположенных на сайте Avito по состоянию на июнь 2014, сентябрь 2015, февраль 2017 и февраль 2018 года. Репрезентативная выборка для настоящего исследования была собрана по 27 населённым пунктам Пермского края. Минимальный размер репрезентативной выборки – 10 предложений. В исследование не входила задача изучения рынка города Перми и его агломерации, акцент делался на малоизученных населённых пунктах, по которым был собран объём данных.

Объемы собранных данных составили 14 884 предложения (из них 4 354 по состоянию на февраль 2018 года). Число предложений в выборке по состоянию на февраль 2018 года представлено на следующем графике:

График № 1

График 1.jpg

Из выборки были исключены неблагоустроенные (в неудовлетворительном состоянии) квартиры и квартиры в деревянных домах.

Средние цены в исследуемых населённых пунктах, представлены в следующей таблице:

Таблица № 1

Июнь 2014

Сентябрь 2015

Февраль 2017

Февраль 2018

Динамика за последний год

Изменение цен с 2015 года

Изменение цен с 2014 года

Чайковский

45 063

42 667

41 908

39 744

-5,2%

-6,9%

-11,8%

Полазна

35 259

42 435

36 923

37 148

0,6%

-12,5%

5,4%

Кудымкар

33 079

31 056

37 267

35 432

-4,9%

14,1%

7,1%

Чернушка

36 268

37 144

34 954

33 544

-4,0%

-9,7%

-7,5%

Добрянка

34 897

35 287

34 852

32 878

-5,7%

-6,8%

-5,8%

Краснокамск

35 751

34 781

33 562

31 765

-5,4%

-8,7%

-11,1%

Березники

27 953

29 990

29 702

31 123

4,8%

3,8%

11,3%

Соликамск

36 673

35 045

32 294

31 088

-3,7%

-11,3%

-15,2%

Кунгур

33 185

31 731

32 803

30 408

-7,3%

-4,2%

-8,4%

Суксун

26 239

25 357

28 466

27 653

-2,9%

9,1%

5,4%

Октябрьский

30 338

30 077

31 290

27 420

-12,4%

-8,8%

-9,6%

Оса

29 632

28 920

26 828

26 227

-2,2%

-9,3%

-11,5%

Горнозаводск

22 733

24 126

25 564

25 530

-0,1%

5,8%

12,3%

Лысьва

26 723

28 854

27 255

24 927

-8,5%

-13,6%

-6,7%

Очер

26 271

26 251

25 087

24 421

-2,7%

-7,0%

-7,0%

Верещагино

27 253

26 639

25 148

23 560

-6,3%

-11,6%

-13,6%

Барда

24 950

25 100

21 781

23 435

7,6%

-6,6%

-6,1%

Нытва

25 841

26 604

24 682

22 812

-7,6%

-14,3%

-11,7%

Орда

24 256

24 234

27 207

22 798

-16,2%

-5,9%

-6,0%

Ильинский

21 377

18 032

21 061

19 427

-7,8%

7,7%

-9,1%

Оханск

19 866

19 018

18 897

18 156

-3,9%

-4,5%

-8,6%

Губаха

17 019

20 670

18 588

16 942

-8,9%

-18,0%

-0,5%

Красновишерск

21 885

20 614

18 080

16 777

-7,2%

-18,6%

-23,3%

Чусовой

21 877

19 732

17 403

16 734

-3,8%

-15,2%

-23,5%

Александровск

15 385

14 897

14 203

13 349

-6,0%

-10,4%

-13,2%

Кизел

11 909

10 699

11 485

10 817

-5,8%

1,1%

-9,2%

Гремячинск

12 831

11 657

10 545

8 969

-14,9%

-23,1%

-30,1%

Как можно заметить, динамика цен по большинству населённых пунктов отрицательная: за период исследования, по 22 населённым пунктам из 27 наблюдается снижение средних цен на рынке многоквартирного жилья. Наиболее существенное снижение за анализируемый период наблюдалось в Гремячинске (-30%), Чусовом (-23%) и Красновишерске (-23%). Также в группе с устойчивой отрицательной динамикой оказались: Соликамск, Верещагино, Александровск, Чайковский, Нытва, Оса, Краснокамск – по всем перечисленным населённым пунктам, сокращение средних цен с 2014 года составило более 10%.

Есть среди анализируемых городов и те, которые продемонстрировали положительную динамику. Наибольший рост средних цен с 2014 года показали Горнозаводск (+12%) и Березники (+11%), их динамика превысила 10%. Также в число населённых пунктов, в которых наблюдался рост цен предложений, попали: Кудымкар, Суксун и Полазна.

Распределения цен на квартиры в исследуемых населённых пунктах, по состоянию на февраль 2018 года, представлены в виде гистограмм на следующем графике:

График № 2

График 2(а).jpgГрафик 2(б).jpg

Ширина распределения показывает разброс цен в исследуемых населённых пунктах и позволяет судить о разнообразии объектов в выборке. Наибольшее разнообразие объектов наблюдалось в Октябрьском, Кудымкаре и Суксуне.

Первичный рынок

Данные по первичному рынку были собраны только по состоянию на февраль 2018 года. Объёмы рынка нового строительства в Пермском крае – достаточно скромные (речь идёт о рынке без учёта краевой столицы и её агломерации). В выборку попало всего 38 объектов (это 0,8% от числа всех собранных предложений рынка жилой недвижимости).

Предложения, относящиеся к исследуемым городам, представлены в следующей таблице:

Таблица № 2

 

Число предложений по состоянию на 2018 год

Средняя цена на первичном рынке, руб. за м²

Березники

17

30 876

Добрянка

2

32 750

Соликамск

2

33 197

Кунгур

2

37 507

Чайковский

8

42 045

Все предложения на первичном рынке Березников относятся к АО «Корпорация развития Пермского края», это 9-18 этажные дома на правом Берегу города.

Значительная часть предложений на первичном рынке Пермского края располагается в новостройках и строящихся домах ОАО «СтройПанельКомплект». Эти объекты широко представлены в Пермском районе (например, в Кондратово, Фролах и Гамово, которые не попали в исследование). Выборка по городам Добрянка и Кунгур полностью состоит из предложений в домах, построенных СПК (по 2 объекта). Также в Кунгуре предлагает к продаже квартиры Трест №14.

Два представленных в выборке предложения в Соликамске относятся к ЖК «У пруда» (ООО «Камастрой»).

Наконец, отличается от общей картины город Чайковский, в котором представлены объекты от ООО «Спецстрой18» (ЖК «Ника») и ООО «ДомоСтроительная Компания» (ЖК «Солнечный»), этих застройщиков нет в других городах Пермского края.

Высотные дома

Одной из отличающихся характеристик населённых пунктов Пермского края является высотность застройки городов. Предложения по продаже квартир в девятиэтажных и более высоких домах были сформированы в отдельную группу. В неё попало 10 городов:

Таблица № 3

Процент предложений в высотных домах

Число предложений в высотных домах

Средняя цена в высотных домах, 2017 год, руб. за м²

Средняя цена в высотных домах, 2018 год, руб. за м²

Лысьва

4,4%

13

30 421

25 131

Кунгур

7,4%

24

35 718

34 312

Чернушка

8,5%

13

33 380

32 815

Соликамск

8,6%

55

34 467

35 531

Губаха

11,5%

21

22 716

21 886

Краснокамск

12,7%

44

36 611

35 249

Чусовой

14,4%

19

21 119

19 975

Березники

15,5%

119

31 801

32 928

Добрянка

21,2%

35

35 666

33 643

Чайковский

37,5%

197

42 979

42 427

Наибольшая плотность предложений в высотных домах наблюдается в Чайковском, Добрянке и Березниках. Ценовая динамика по сегменту высотных домов в целом достаточно сильно коррелирует с ценовым движением по всему остальному рынку жилой недвижимости. Из интересных особенностей, можно отметить, что в среднем по рынку, стоимость квартир в высотных домах на 19% выше, чем в средне- и малоэтажных домах. Особенно выделяются Губаха и Чусовой, стоимость в высотных домах по которым выше более чем на 25%, а также Чернушка, квартиры в которой наоборот, имеют немного большую стоимость (+3%), если располагаются в домах ниже 9 этажей.

Также можно отметить самые низко этажные населённые пункты, участвующие в исследовании: это Ильинский и Орда: все собранные предложения на этих рынках располагались в трёх и менее этажных домах.

Средние цены в разрезе комнат

В рамках настоящего исследования был произведён расчёт средних цен предложений в зависимости от размера квартиры. Результаты представлены в следующей таблице:

Таблица № 4

 

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

4+комнатные

Александровск

14 249

13 119

13 007

н/д

Барда

25 991

25 235

18 554

н/д

Березники

31 921

30 471

31 084

30 433

Верещагино

23 633

24 178

22 772

н/д

Горнозаводск

25 846

23 919

27 719

н/д

Гремячинск

н/д

9 149

8 115

н/д

Губаха

18 229

16 067

17 475

13 400

Добрянка

36 056

30 465

32 833

33 173

Ильинский

н/д

20 595

н/д

н/д

Кизел

12 982

10 661

10 980

7 449

Красновишерск

17 026

16 939

16 444

н/д

Краснокамск

34 477

31 004

30 611

28 064

Кудымкар

39 205

34 277

32 871

32 064

Кунгур

32 566

29 638

29 347

28 815

Лысьва

26 134

24 832

23 740

24 575

Нытва

22 876

22 716

22 991

н/д

Октябрьский

н/д

30 160

27 069

н/д

Орда

26 801

18 024

н/д

н/д

Оса

27 348

25 131

27 364

25 688

Оханск

н/д

18 629

16 875

н/д

Очер

26 787

22 924

24 485

23 023

Полазна

38 193

38 475

34 826

н/д

Соликамск

32 237

30 449

31 564

26 319

Суксун

н/д

28 677

н/д

н/д

Чайковский

41 252

39 548

39 188

37 326

Чернушка

34 720

33 153

33 362

30 449

Чусовой

17 070

16 381

16 632

18 226

В целом на рынке Пермского края наблюдается устойчивое взаимоотношение: чем больше размер квартиры, тем ниже её удельная стоимость. Данное взаимоотношение по собранным городам представлено в виде следующей диаграммы (по данным за 2018 год):

График № 3

График 3.jpg

Несмотря на то, что в рассчитанных взаимоотношениях есть исключения, почти во всех населенных пунктах малые квартиры имеют более высокие цены. Однокомнатные квартиры в среднем на 9% дороже двухкомнатных и на 7% дороже трёхкомнатных. Это связано с тем, что данные квартиры имеют большую ликвидность на рынке.

Динамика изменения стоимости квартир за последний год в разрезе их размера показана на следующей диаграмме:

График № 4

График 4.jpg

Динамика построена по тем населенным пунктам, в которых имелось более 10 предложений по каждому из исследуемых сегментов в 2017 и 2018 годах.

В целом динамика разнонаправленная, среднее изменение цен на однокомнатные квартиры составило менее 1% за последний год. Среднее сокращение цен по двухкомнатным квартирам составило 3%, по трёхкомнатным 5%, и более 8% по многокомнатным квартирам.

Таким образом, можно утверждать, что чем больше размер квартиры, тем сильнее, в среднем, сократилась её цена за последний год.

Приложение: Рынок квартир в крупных населенных пунктах Пермского края

Карта.jpg

На данной карте обозначены населённые пункты, которые участвовали в рамках настоящего исследования. Размер круга соответствует объему рынка квартир населённого пункта, цветом обозначен средний уровень цен на рынке квартир в 2018 году.

В целом на рынке наблюдается устойчивая зависимость – чем больше на рынке предложений, тем выше средние цены. Также важную роль играет наличие работы и уровень заработной платы в населённом пункте. Можно обратить внимание, что большинство предложений с наименьшими ценами сосредоточены к северо-востоку от Перми.

Наумов Степан, аналитик ООО «Инвест-аудит»

Еще статьи в блоге:

Возникли вопросы?

Оставьте свой номер и мы перезвоним в течение нескольких минут

Оставить заявку на услугу