03.04.2018

Динамика цен на рынке жилой недвижимости Пермского края за 4 года

В рамках исследования анализировались цены на рынке многоквартирных жилых домов Пермского края. Период исследования: с июня 2014 года по февраль 2018 года. Для проведения исследования использовались характеристики предложений по продаже квартир, расположенных на сайте Avito по состоянию на июнь 2014, сентябрь 2015, февраль 2017 и февраль 2018 года. Репрезентативная выборка для настоящего исследования была собрана по 27 населённым пунктам Пермского края. Минимальный размер репрезентативной выборки – 10 предложений. В исследование не входила задача изучения рынка города Перми и его агломерации, акцент делался на малоизученных населённых пунктах, по которым был собран объём данных.

Объемы собранных данных составили 14 884 предложения (из них 4 354 по состоянию на февраль 2018 года). Число предложений в выборке по состоянию на февраль 2018 года представлено на следующем графике:

График № 1

Из выборки были исключены неблагоустроенные (в неудовлетворительном состоянии) квартиры и квартиры в деревянных домах.

Средние цены в исследуемых населённых пунктах, представлены в следующей таблице:

Таблица № 1

	Июнь 2014	Сентябрь 2015	Февраль 2017	Февраль 2018	Динамика за последний год	Изменение цен с 2015 года	Изменение цен с 2014 года
Чайковский	45 063	42 667	41 908	39 744	-5,2%	-6,9%	-11,8%
Полазна	35 259	42 435	36 923	37 148	0,6%	-12,5%	5,4%
Кудымкар	33 079	31 056	37 267	35 432	-4,9%	14,1%	7,1%
Чернушка	36 268	37 144	34 954	33 544	-4,0%	-9,7%	-7,5%
Добрянка	34 897	35 287	34 852	32 878	-5,7%	-6,8%	-5,8%
Краснокамск	35 751	34 781	33 562	31 765	-5,4%	-8,7%	-11,1%
Березники	27 953	29 990	29 702	31 123	4,8%	3,8%	11,3%
Соликамск	36 673	35 045	32 294	31 088	-3,7%	-11,3%	-15,2%
Кунгур	33 185	31 731	32 803	30 408	-7,3%	-4,2%	-8,4%
Суксун	26 239	25 357	28 466	27 653	-2,9%	9,1%	5,4%
Октябрьский	30 338	30 077	31 290	27 420	-12,4%	-8,8%	-9,6%
Оса	29 632	28 920	26 828	26 227	-2,2%	-9,3%	-11,5%
Горнозаводск	22 733	24 126	25 564	25 530	-0,1%	5,8%	12,3%
Лысьва	26 723	28 854	27 255	24 927	-8,5%	-13,6%	-6,7%
Очер	26 271	26 251	25 087	24 421	-2,7%	-7,0%	-7,0%
Верещагино	27 253	26 639	25 148	23 560	-6,3%	-11,6%	-13,6%
Барда	24 950	25 100	21 781	23 435	7,6%	-6,6%	-6,1%
Нытва	25 841	26 604	24 682	22 812	-7,6%	-14,3%	-11,7%
Орда	24 256	24 234	27 207	22 798	-16,2%	-5,9%	-6,0%
Ильинский	21 377	18 032	21 061	19 427	-7,8%	7,7%	-9,1%
Оханск	19 866	19 018	18 897	18 156	-3,9%	-4,5%	-8,6%
Губаха	17 019	20 670	18 588	16 942	-8,9%	-18,0%	-0,5%
Красновишерск	21 885	20 614	18 080	16 777	-7,2%	-18,6%	-23,3%
Чусовой	21 877	19 732	17 403	16 734	-3,8%	-15,2%	-23,5%
Александровск	15 385	14 897	14 203	13 349	-6,0%	-10,4%	-13,2%
Кизел	11 909	10 699	11 485	10 817	-5,8%	1,1%	-9,2%
Гремячинск	12 831	11 657	10 545	8 969	-14,9%	-23,1%	-30,1%

Как можно заметить, динамика цен по большинству населённых пунктов отрицательная: за период исследования, по 22 населённым пунктам из 27 наблюдается снижение средних цен на рынке многоквартирного жилья. Наиболее существенное снижение за анализируемый период наблюдалось в Гремячинске (-30%), Чусовом (-23%) и Красновишерске (-23%). Также в группе с устойчивой отрицательной динамикой оказались: Соликамск, Верещагино, Александровск, Чайковский, Нытва, Оса, Краснокамск – по всем перечисленным населённым пунктам, сокращение средних цен с 2014 года составило более 10%.

Есть среди анализируемых городов и те, которые продемонстрировали положительную динамику. Наибольший рост средних цен с 2014 года показали Горнозаводск (+12%) и Березники (+11%), их динамика превысила 10%. Также в число населённых пунктов, в которых наблюдался рост цен предложений, попали: Кудымкар, Суксун и Полазна.

Распределения цен на квартиры в исследуемых населённых пунктах, по состоянию на февраль 2018 года, представлены в виде гистограмм на следующем графике:

График № 2

Ширина распределения показывает разброс цен в исследуемых населённых пунктах и позволяет судить о разнообразии объектов в выборке. Наибольшее разнообразие объектов наблюдалось в Октябрьском, Кудымкаре и Суксуне.

Первичный рынок

Данные по первичному рынку были собраны только по состоянию на февраль 2018 года. Объёмы рынка нового строительства в Пермском крае – достаточно скромные (речь идёт о рынке без учёта краевой столицы и её агломерации). В выборку попало всего 38 объектов (это 0,8% от числа всех собранных предложений рынка жилой недвижимости).

Предложения, относящиеся к исследуемым городам, представлены в следующей таблице:

Таблица № 2

	Число предложений по состоянию на 2018 год	Средняя цена на первичном рынке, руб. за м²
Березники	17	30 876
Добрянка	2	32 750
Соликамск	2	33 197
Кунгур	2	37 507
Чайковский	8	42 045

Все предложения на первичном рынке Березников относятся к АО «Корпорация развития Пермского края», это 9-18 этажные дома на правом Берегу города.

Значительная часть предложений на первичном рынке Пермского края располагается в новостройках и строящихся домах ОАО «СтройПанельКомплект». Эти объекты широко представлены в Пермском районе (например, в Кондратово, Фролах и Гамово, которые не попали в исследование). Выборка по городам Добрянка и Кунгур полностью состоит из предложений в домах, построенных СПК (по 2 объекта). Также в Кунгуре предлагает к продаже квартиры Трест №14.

Два представленных в выборке предложения в Соликамске относятся к ЖК «У пруда» (ООО «Камастрой»).

Наконец, отличается от общей картины город Чайковский, в котором представлены объекты от ООО «Спецстрой18» (ЖК «Ника») и ООО «ДомоСтроительная Компания» (ЖК «Солнечный»), этих застройщиков нет в других городах Пермского края.

Высотные дома

Одной из отличающихся характеристик населённых пунктов Пермского края является высотность застройки городов. Предложения по продаже квартир в девятиэтажных и более высоких домах были сформированы в отдельную группу. В неё попало 10 городов:

Таблица № 3

	Процент предложений в высотных домах	Число предложений в высотных домах	Средняя цена в высотных домах, 2017 год, руб. за м²	Средняя цена в высотных домах, 2018 год, руб. за м²
Лысьва	4,4%	13	30 421	25 131
Кунгур	7,4%	24	35 718	34 312
Чернушка	8,5%	13	33 380	32 815
Соликамск	8,6%	55	34 467	35 531
Губаха	11,5%	21	22 716	21 886
Краснокамск	12,7%	44	36 611	35 249
Чусовой	14,4%	19	21 119	19 975
Березники	15,5%	119	31 801	32 928
Добрянка	21,2%	35	35 666	33 643
Чайковский	37,5%	197	42 979	42 427

Наибольшая плотность предложений в высотных домах наблюдается в Чайковском, Добрянке и Березниках. Ценовая динамика по сегменту высотных домов в целом достаточно сильно коррелирует с ценовым движением по всему остальному рынку жилой недвижимости. Из интересных особенностей, можно отметить, что в среднем по рынку, стоимость квартир в высотных домах на 19% выше, чем в средне- и малоэтажных домах. Особенно выделяются Губаха и Чусовой, стоимость в высотных домах по которым выше более чем на 25%, а также Чернушка, квартиры в которой наоборот, имеют немного большую стоимость (+3%), если располагаются в домах ниже 9 этажей.

Также можно отметить самые низко этажные населённые пункты, участвующие в исследовании: это Ильинский и Орда: все собранные предложения на этих рынках располагались в трёх и менее этажных домах.

Средние цены в разрезе комнат

В рамках настоящего исследования был произведён расчёт средних цен предложений в зависимости от размера квартиры. Результаты представлены в следующей таблице:

Таблица № 4

	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4+комнатные
Александровск	14 249	13 119	13 007	н/д
Барда	25 991	25 235	18 554	н/д
Березники	31 921	30 471	31 084	30 433
Верещагино	23 633	24 178	22 772	н/д
Горнозаводск	25 846	23 919	27 719	н/д
Гремячинск	н/д	9 149	8 115	н/д
Губаха	18 229	16 067	17 475	13 400
Добрянка	36 056	30 465	32 833	33 173
Ильинский	н/д	20 595	н/д	н/д
Кизел	12 982	10 661	10 980	7 449
Красновишерск	17 026	16 939	16 444	н/д
Краснокамск	34 477	31 004	30 611	28 064
Кудымкар	39 205	34 277	32 871	32 064
Кунгур	32 566	29 638	29 347	28 815
Лысьва	26 134	24 832	23 740	24 575
Нытва	22 876	22 716	22 991	н/д
Октябрьский	н/д	30 160	27 069	н/д
Орда	26 801	18 024	н/д	н/д
Оса	27 348	25 131	27 364	25 688
Оханск	н/д	18 629	16 875	н/д
Очер	26 787	22 924	24 485	23 023
Полазна	38 193	38 475	34 826	н/д
Соликамск	32 237	30 449	31 564	26 319
Суксун	н/д	28 677	н/д	н/д
Чайковский	41 252	39 548	39 188	37 326
Чернушка	34 720	33 153	33 362	30 449
Чусовой	17 070	16 381	16 632	18 226

В целом на рынке Пермского края наблюдается устойчивое взаимоотношение: чем больше размер квартиры, тем ниже её удельная стоимость. Данное взаимоотношение по собранным городам представлено в виде следующей диаграммы (по данным за 2018 год):

График № 3

Несмотря на то, что в рассчитанных взаимоотношениях есть исключения, почти во всех населенных пунктах малые квартиры имеют более высокие цены. Однокомнатные квартиры в среднем на 9% дороже двухкомнатных и на 7% дороже трёхкомнатных. Это связано с тем, что данные квартиры имеют большую ликвидность на рынке.

Динамика изменения стоимости квартир за последний год в разрезе их размера показана на следующей диаграмме:

График № 4

Динамика построена по тем населенным пунктам, в которых имелось более 10 предложений по каждому из исследуемых сегментов в 2017 и 2018 годах.

В целом динамика разнонаправленная, среднее изменение цен на однокомнатные квартиры составило менее 1% за последний год. Среднее сокращение цен по двухкомнатным квартирам составило 3%, по трёхкомнатным 5%, и более 8% по многокомнатным квартирам.

Таким образом, можно утверждать, что чем больше размер квартиры, тем сильнее, в среднем, сократилась её цена за последний год.

Приложение: Рынок квартир в крупных населенных пунктах Пермского края

На данной карте обозначены населённые пункты, которые участвовали в рамках настоящего исследования. Размер круга соответствует объему рынка квартир населённого пункта, цветом обозначен средний уровень цен на рынке квартир в 2018 году.

В целом на рынке наблюдается устойчивая зависимость – чем больше на рынке предложений, тем выше средние цены. Также важную роль играет наличие работы и уровень заработной платы в населённом пункте. Можно обратить внимание, что большинство предложений с наименьшими ценами сосредоточены к северо-востоку от Перми.

Наумов Степан, аналитик ООО «Инвест-аудит»