22.12.2015
Рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии рецессии
Аналитики компании «Инвест-аудит» провели анализ рынка коммерческой недвижимости города Перми по итогам 2015 года и сравнили результаты с предыдущими периодами. В рамках анализа были рассмотрены параметры изменения цен предложений на рынке купли-продажи и на рынке аренды (офисная, торговая и производственно-складская недвижимость).
Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости города Перми
На протяжении 2014 года на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости наблюдался существенный рост количества предложений. В 2015 году, на всех сегментах, кроме сегмента торговых помещений было зафиксировано сокращение количества предложений, однако его текущий уровень остается большим, в сравнении с 2010-2013 годами.
График 1 «Динамика изменения количества предложений по различным сегментам рынка коммерческой недвижимости»
Данный рост предложения связан с кризисным состоянием экономики, которое также отразилось на рынке недвижимости. Существенное сокращение спроса в конце 2014 года привело к тому, что большая часть объектов не могла быть продана и осталась на рынке в ожидании покупателя.
График № 2 «Динамика средних цен на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости»
Ситуация на рынке купли-продажи недвижимости в декабре 2015 года представлена в таблице:
Евгений Железнов, директор департамента ООО «Инвест-аудит» отмечает, что рынок купли-продажи коммерческих помещений находится в состоянии стагнации на протяжении последних двух-трех лет. Если в 2013 году еще наблюдался рост цен на торговые помещения, то в 2014 и 2015 году произошло постепенное снижение средних цен на торговые объекты.
Наиболее стабильно себя проявляют производственно-складские помещения, однако это связано с низкой ликвидностью данных объектов: значительная часть предложения остается неизменной на протяжении длительного периода времени. Цены на рынке купли-продажи офисных помещений также не претерпели существенных изменений за последние два года.
Изменения на рынке за последние полгода (июнь-декабрь 2015 г.), год и 3 года представлены в таблице ниже:
Таким образом, можно говорить о том, что единственным сегментом рынка, показавшим положительную среднюю доходность за последние три года, является сегмент офисных помещений. В наибольшей степени снижение наблюдалось на рынке производственно-складских помещений в 2013 году.
Рынок аренды коммерческой недвижимости города Перми
График № 3 «Динамика изменения количества предложений по различным сегментам рынка коммерческой недвижимости»
Лавинообразный рост количества объектов на рынке арены коммерческих помещений наблюдается, начиная с начала 2013 года. Количество объектов по различным сегментам рынка выросло к середине 2015 года в 2-5 раз, после чего было зафиксировано сокращение предложений в 3 квартале 2015 года. Рынок аренды более чувствителен к макроэкономическим изменениям, повлиявшим в первую очередь на деятельность небольших компаний, которые представляют значительную часть спроса в Перми.
График № 4 «Динамика средних арендных ставок на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости»
Текущая ситуация на рынке аренды (декабрь 2015 года) представлена в следующей таблице:
В отличие от рынка купли-продажи, нисходящая динамика на рынке аренды коммерческой недвижимости наблюдается в последние 2 года, а в 2013 году на рынке аренды наблюдался постепенный рост во всех анализируемых сегментах. Средние цены аренды в сегменте производственно-складских помещений практически не изменялись на протяжении всего периода анализа и оставались в районе 200 рублей за кв. м. Сегменты торговых и офисных помещений проявили себя схожим образом – до начала 2014 года наблюдалась положительная динамика на рынке аренды, после чего началось стабильное снижение цен до уровня начала 2013 года.
Изменения на рынке за последние полгода (июнь-декабрь 2015 г.), год и 3 года представлены в таблице ниже:
Негативная динамика за последний год наблюдается по всем анализируемым сегментам рынка коммерческой недвижимости. Наибольшее падение арендных ставок зарегистрировано на рынке торговых помещений. Существенный рост арендных ставок на рынке производственно-складских помещений был продемонстрирован, в основном, за счет положительной динамики в 2012 году.
Егор Чурин, генеральный директор «Инвест-аудит»:
Рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии рецессии. Наибольшее снижение цен, как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи, зарегистрировано в сегменте торговых помещений. Существенное снижение ставок на аренду (по данным цен предложений) продемонстрировано на рынке офисных помещений. Наиболее устойчиво себя проявил рынок производственно-складских помещений, однако следует отметить, что одновременно, этот рынок характеризуется самой низкой ликвидностью и самым большим разнообразием объектов. По состоянию на декабрь 2015 года не наблюдается разворота тренда снижения цен и арендных ставок на рынке коммерческих помещений.