Блог компании Инвест-Аудит, Вторичный рынок жилой недвижимости по состоянию на 3 квартал 2015 года
Пермь, ул. Ленина, 50, 6-й этаж
Пн-Чт 09:00 - 18:00 | Пт 09:00 - 17:00
27.10.2015

Вторичный рынок жилой недвижимости по состоянию на 3 квартал 2015 года

В октябре 2015 года аналитики компании «Инвест-аудит» проанализировали основные ценовые характеристики вторичного рынка жилой недвижимости города Перми. На рынке наблюдается рецессия: начиная с октября 2014 года, средняя цена предложения по рынку упала на 3,5%, при этом, за 3 квартал 2015 года, зарегистрировано падение на 1,5%.

В данном обзоре основное внимание уделяется изменению цен по отдельным выборкам анализируемого рынка сегментированных по административным районам, микрорайонам города, а также в зависимости от сформированных в риэлторской практике характеристик домов (тип и материал здания), квартиры в которых предлагаются к продаже.

Степан Наумов, аналитик «Инвест-аудит» отмечает, что все показатели динамики рассчитаны на ценах предложений и не учитывают возросшие во время кризиса скидки на торг между продавцом и покупателем, которые по различным оценкам, достигают 3-10% в зависимости от ликвидности объекта.

Административные районы города Перми

В разрезе административных районов города, картина изменения цен представлена на следующем графике (единица измерения по оси ординат – тыс. руб. за кв. м):

Т1.jpg    Т2.jpg

Практически по всем направлениям наблюдается снижение цен. Исключением являются: Ленинский район, по которому обнаружен небольшой квартальный рост цен, и Кировский район на котором не зафиксировано существенного изменения цен. Можно отметить, что по некоторым районам наблюдается изменение динамики цен по состоянию на октябрь 2015 года, однако пока что уровень данного изменения находится в пределах погрешности измерения. Таким образом, нельзя однозначно утверждать, что по этим направлениям остановилось падение (данные за октябрь не полные, а волатильность цен в течение месяца достигает 2%). Аналитики «Инвест-аудит» отмечают, что дальнейшая динамика рынка будет зависеть от динамики платежеспособного спроса.

Численные характеристики изменения цен по административным районам города представлены в таблице ниже:

Т3.1.png

Таким образом, наиболее существенное падение за год, зарегистрировано в Индустриальном и Орджоникидзевском районах города. Как было отмечено выше, наиболее стабильно себя проявили цены в Кировском и Ленинском районах города.

Наименьшее число предложений зарегистрировано в Ленинском и Орджоникидзевском районе, что объясняет высокую изменчивость на графиках цены выше. Степан Наумов отмечает интересный факт в анализе - резкое сокращение объема предложения в конце 2014 года – начале 2015 года, сменившиеся ростом количества объектов на рынке. Наиболее вероятно это связано с повышенной активностью спроса в конце прошлого года, объясняемой нестабильностью в экономике и стремлением как можно быстрее закрыть начатые сделки.

Ценовая динамика по микрорайонам города Перми

В рамках настоящего обзора, аналитиками «Инвест-аудит» была проанализирована ценовая динамика по наиболее крупным (по количеству представленных предложений на вторичном рынке) микрорайонам города.

Результаты представлены в следующей таблице, а также на последующих графиках (единица измерения по оси ординат: кв. м.):

Т5.png

Т6.jpg Т7.jpg

Т8.jpg

Прдставленные графики имеют существенную волатильность, которая вызвана высокой чувствительностью выборок к структурным изменениям из-за малого количества предложений в выборках. Количество предложений, в выборках по микрорайонам, по состоянию на третий квартал 2015 года представлено на следующей диаграмме (в штуках):

Т9.jpg

Таким образом, 14 рассмотренных микрорайонов содержат в себе 58% предложений вторичного рынка.

Можно отметить, что годовая динамика по большинству микрорайонов отрицательная, однако на общем фоне выделяются три выборки: по микрорайонам Парковый, Закамск и Центр, по отношению к которым можно говорить о некоторой стабильности в ценах. Предложения в данных районах были в наименьшей степени подвержены влиянию кризисных настроений в связи с большей ликвидностью объектов, представленных в данных микрорайонах.

Также интересными микрорайонами, с позиции ценовой динамики, являются районы Садовый, Нагорный, Гайва и Балатово, по которым наблюдается падение, превышающее среднее падение по рынку вторичной недвижимости. При этом отсутствует зависимость между динамикой цен в микрорайоне и его расположением относительно города, а также отсутствует зависимость между количеством предложений в микрорайоне и продемонстрированной им ценовой динамикой.

Вторичный рынок недвижимости города Перми в разрезе типов жилья

Также, в рамках данного обзора, аналитиками «Инвест-аудит» проанализированы выборки, в которые были собраны предложения вторичного рынка по типу домов и их материалу. Результаты представлены в следующей таблице и последующих графиках (единица измерения по оси ординат: кв. м.):

Т10.jpg Т11.jpg

Т12.jpg

Т13.png

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» делает вывод, что наиболее стабильными сегментами вторичного рынка недвижимости по типу дома, являются «малосемейки», их стоимость практически не изменилась, как за квартал, так и за год. Незначительное падение, по словам Евгения Железнова, было зарегистрировано для домов «улучшенной планировки» и домов «индивидуальной планировки». Существенное падение продемонстрировано в сегменте «хрущевок» и «полногабаритных домов». Вероятно, здесь сказывается зависимость от возраста дома: чем больше средний возраст выборки, тем выше уровень снижения цен по данной выборке. Это может быть объяснено смещением спроса с данных объектов в сторону бюджетных новостроек, обусловленного субсидированием по ипотеке и небольшими площадями новых объектов эконом класса.

Однако нарушает данную зависимость факт, что по средним ценам «хрущевки» на протяжении всего анализируемого периода имеют более высокую цену, по сравнению с «брежневками», не смотря на больший возраст. Возможно, это связано с большим количеством «хрущевок» в центральных районах, и преобладанием предложения в «брежневках» в прилегающих к центру районах.

По материалу дома одинаковую динамику показывают кирпичные и панельные дома, которая соответствует среднерыночному падению за год. Монолитно-каркасные дома проявили себя более стабильно и показали небольшой прирост за год.

Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит»:

Практически на всех сегментах рынка недвижимости наблюдается падение цен. В тех же сегментах, где продемонстрирован годовой рост, его величина существенно ниже уровня инфляции за анализируемый период. Можно сказать, что независимо от сегмента, рынок вторичной недвижимости находится в рецессии. Нельзя однозначно утверждать, что падение остановилось, однако анализируя графики изменения цен по некоторым сегментам, можно увидеть, что наблюдается небольшой рост цен в начале октября. Как уже было отмечено выше, данные за октябрь не полные и ценовая ситуация по этим выборкам может поменяться на обратную к концу месяца. Дальнейшая динамика рынка будет во многом зависеть от ситуации в макроэкономике, а именно от объемов платежеспособного спроса (определяемого уровнем заработной платы и доступностью кредитных ресурсов) и пока что нет никаких оснований для начала роста цен, наиболее вероятно, что в ближайшее время не будет наблюдаться рост доходов населения. Тем не менее, под воздействием инфляции, наблюдается рост на строительные материалы, что является сдерживающим фактором для падения на рынке недвижимости.

Предполагается, что при отсутствии новых макроэкономических потрясений, уровень цен на вторичном рынке зафиксируется примерно на том уровне, которого он достиг на сегодняшний день. Вероятно продолжение падения стоимости низколиквидных объектов, предложение которых существенно превышает спрос.


Еще статьи в блоге:

Возникли вопросы?

Оставьте свой номер и мы перезвоним в течение нескольких минут

Оставить заявку на услугу